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玉鹏清洁与您分享:外墙维护与翻新专业浅析

浏览: 发表时间:2020-06-11 14:48:51

随着国民经济水平的提高,人们对建筑装饰的要求也进一步提高。建筑物外墙除了具有防水、保温、安全等功能外,还能够美化城市环境。我国城市外墙经历了外墙涂料、饰面砖、干挂石材、玻璃幕墙、铝板饰面、清水混凝土等技术发展历程。


崭新的外墙特别美观,但是不管哪一种材料都有一定的使用寿命,再加上设计不当、选材不当、施工不当、缺乏维护、阳光照射、生物腐蚀、化学腐蚀、机械撞击等原因都会造成外墙出现病变,如:裂纹裂缝、渗漏、肮脏、变色、返碱、脱皮、霉斑、钢筋锈蚀和旧马赛克、瓷砖的局部空鼓、脱落等等。

如果解决了上述病变问题,不仅能够延长建筑物的寿命,且能更好地美化城市面貌。


由于我国在旧建筑翻新方面起步较晚,在翻新技术及管理上均显得薄弱,甚至可以说目前建筑翻新市场还很混乱。而在国外,相对就比较规范,根据新加坡《建筑物和公共物业维修和管理条例》规定,外墙涂料大约5年左右重涂一次,翻新工作一般由专业公司按照施工规范执行。


从国外的先进经验可知,要想搞好旧建筑物翻新工作,特别是用建筑涂料进行的翻新工作,必须引入专业翻新技术和管理思想。只有这两个方面的工作抓好了,国内翻新工作的不规范局面才能得到改进。

一、常见外墙形式

1、涂料,包括涂料、真石漆等,建安成本在80元-150元每平方米。


2、瓷砖,包括马赛克、瓷片等,建安成本在120元 -260元每平方米。


3、幕墙,包括玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙等。

二、日常使用存在问题

1、涂料

涂料的使用寿命一般为低层3—5年、多层5—8年、高层10年左右。


涂料易出现大面积龟裂纹、粉化、翘皮脱落渗水、裂缝、清洁等问题。


维修的技术难点在于寻找渗水点、明暗裂缝错综复杂。


维修的最大成本在于由于明暗裂缝导致维修面积大及施工措施和由此带来的人工成本。

2、瓷砖

瓷砖施工主要采用潮湿作业,外墙瓷砖在室外风吹日晒,和墙体间的黏合剂容易老化,存在脱落伤人等安全隐患。


而且修复起来也相当困难,维修后会出现色差,维修的最大成本在于人工成本及施工措施。


瓷砖外墙砖保质期一般为5年。干挂石材保质期为2年,玻璃幕墙质保期2年,防水5年,铝板材料本身质保期为10年,施工后的质保期一般不低于5年。

3、幕墙

石材会出现掉落或碎裂,考虑到安全问题,维修过程中一定要保证石材骨架的整体受力情况维修后会产生色差。


维修的最大成本在于由受力情况而导致的维修面积大及施工措施以及人工成本。


玻璃幕墙会发生自爆、窗框胶条老化导致渗漏水,需要专业公司维修,成本在于人工成本及施工措施。


铝板会由于天气或质量问题出现表面褪色或起皮等,还有就是勾缝断裂和防水层没有做好导致的渗漏水,需要专业公司维修,维修后会产生色差(由于不同出厂批次),成本在于人工成本及施工措施。

二、日常维护

1、墙面清理,避免长期水渍或流水;墙体外部安装广告、空调避免后置螺栓空鼓。


2、定期清洗保养,开启五金件涂润滑油,既有幕墙要定期鉴定检测。

三、翻新

1、涂料墙面在未完全粉化、剥落及大面积损坏之前,应及时翻新,这样事半功倍。等到涂膜老化、脱落,基层损坏后再重新翻新,不仅费用高昂而且很难恢复原样。


翻新的最佳时机是外墙已局部粉化,表面有少许开裂、剥落、污染等,此时翻新是最经济、最理想的时机。


对外墙、房屋本体、电梯等设施设备进行及时的维护、更新和改造,能够保证建筑物达到预期使用寿命,这其中最关键、最经济的做法都是加强日常保养和维护的投入,这和中医推崇的“治未病”是一个道理。


2、常规施工工艺:墙面基层处理、界面剂、找平粗腻子、找平细腻子、封闭底漆、外墙漆。


3、专业机构出具鉴定报告,分析原因,制定具有针对性的翻新方案。




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